БП ВС определила, что обязательным условием при решении вопроса перерегистрации права собственности на ипотечную недвижимость является наличие доказательств получения должником письменного требования банка

Обязательным условием при решении вопроса перерегистрации права собственности на ипотечное имущество является наличие доказательств получения ипотекодателем письменного требования и соблюдения срока, указанного в нем. Это отметила Большая Палата Верховного Суда по делу №759/5454/19 (постановление от 26 июля 2023 г.).

Так, по делу, пересматриваемому БП ВС, отсутствовали доказательства вручения уведомления-требования должнице. Согласно материалам дела почтовая отправка вернулась без вручения адресату по истечении срока хранения, что было препятствием в совершении государственным регистратором оспариваемых регистрационных действий.

Історія справи

У березні 2019 року позивачка звернулася до суду з позовом до АТ «Альфа-банк» і державного реєстратора київської філії КП «Реєстрація нерухомості».

Так, 24 квітня 2008 року між нею АТ «Укрсоцбанк» було укладено кредитний договір, згідно з яким відповідач надав позивачці кредит у розмірі 140 755 доларів США. У забезпечення зобов`язань за кредитним договором укладено договір іпотеки, згідно з яким жінка передала банку в іпотеку квартиру.

У березні 2019 року їй стало відомо, що 12 листопада 2018 року державним реєстратором проведена державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення про держреєстрацію прав та їх обтяжень від 12 листопада 2018 року.

У зв`язку з неналежним виконання умов кредитного договору станом на 10 квітня 2018 року за жінкою утворилася заборгованість у розмірі 573 443,84 доларів США.

Однак державна реєстрація проведена під час дії встановленого Законом від 3 червня 2014 року №1304-VII «Про мораторій стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторію на примусове відчуження предмета іпотеки.

З урахуванням викладеного вона просила визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про проведену державну реєстрацію права на квартиру 94,80 кв. м за АТ «Укрсоцбанк».

Рішенням Святошинського районного суду Києва від 21 січня 2020 року у задоволенні позову відмовлено.

Судове рішення мотивоване тим, що рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно є правомірним, оскільки воно прийнято на підставі поданих заявником АТ «Укрсоцбанк» документів, передбачених порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до Закону від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку». Посилання позивача на Закон № 1304-VII є необґрунтованим, оскільки законодавець застосовує мораторій лише на примусове стягнення житлової нерухомості, в той час як застереження в іпотечному договорі (пункт 4.5. договору іпотеки) передбачає передачу іпотекодержателю права власності в добровільному порядку, адже сторони узгодили такі умови договору.

Постановою Київського апеляційного суду від 16 вересня 2020 року рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення – про задоволення позову.

Апеляційний суд керувався тим, що банком на адресу іпотекодавця направлено повідомлення-вимогу від 10 квітня 2018 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі немає доказів вручення повідомлення-вимоги боржниці, оскільки поштове відправлення повернулося без вручення адресату за спливом строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

Визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону № 1304-VII є настання правового наслідку, що в цьому випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.

Іпотечне майно використовується позивачем як місце постійного проживання та не може бути стягнуто на підставі дії зазначеного Закону, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» як забезпечення виконання умов договору іпотечного кредиту. За таких обставин у державного реєстратора були підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк».

Позиція Великої Палати Верховного Суду

У жовтні 2020 року АТ «Альфа-банк» подало касаційну скаргу.

Ухвалою Касаційного цивільного суду від 17 серпня 2022 року справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку, викладеного у постанові ВП ВС від 13 липня 2022 року у справі №199/8324/19.

Колегія суддів КЦС вказала, що в судовій практиці, до постанови у справі № 199/8324/19 щодо оскарження рішень (записів) про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), як в практиці самої Великої Палати Верховного Суду, так і касаційних судів існувала усталена практика по застосуванню статті 37 Закону № 898-IV та оспорення рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Колегія суддів вказувала, що відсутні будь-які доктринальні та законодавчі передумови для кардинальної і непередбачуваної зміни усталеної судової практики по застосуванню статті 37 Закону № 898-IV та оспорення рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Тому належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Велика Палата Верховного Суду вирішила, що касаційну скаргу банку слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення апеляційного суду - без змін.

Так, положеннями статті 37 Закону про іпотеку № 898-IV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

У справі, рішення в якій переглядаються, апеляційний суд установив, що банком на адресу іпотекодавця було направлено повідомлення-вимогу від 10 квітня 2018 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги боржниці. Відповідно до матеріалів справи поштове відправлення повернулося без вручення адресату за сплином строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

Такий висновок апеляційного суду є правильним, а тому з ним погоджується й Велика Палата Верховного Суду. А доводи касаційної скарги про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги боржнику з посиланням на пункт 6.2 іпотечного договору не можна вважати обґрунтованими, оскільки така домовленість сторін не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин

7 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).

Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного суду, що квартира 94,80 кв. м, яка використовується як місце постійного проживання позивачем, не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі шляхом реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» як забезпечення виконання позивачкою умов кредитного договору..

Таким чином, у державного реєстратора були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за АТ «Укрсоцбанк».

Щодо відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21)

Консультативна рада європейських суддів у Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень (пункт 49) зазначила, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак коли суд вирішує відійти від попередньої практики, на це слід чітко вказувати в рішенні.

Причинами для відступу можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту.

З метою забезпечення єдності та сталості судової практики для відступу від висловлених раніше правових позицій Велика Палата Верховного Суду повинна мати ґрунтовні підстави: її попередні рішення мають бути помилковими, неефективними чи застосований у цих рішеннях підхід має очевидно застарілий характер внаслідок розвитку в певній сфері суспільних відносин або їх правового регулювання.

За змістом ЦПК України Велика Палата Верховного Суду висловлює правові висновки у конкретних справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи. Такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами в подібних суспільних правовідносинах.

З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.

Відмінність фактичних обставин справи, яка розглядається, у порівнянні з фактичними обставинами справи, у якій висловлена правова позиція Великою Палатою Верховного Суду, за відсутності різних підходів судів до вирішення подібної правової проблеми з такими ж фактичними обставинами не є підставою для уточнення висновків Великої Палати Верховного Суду.

Для цілей застосування приписів процесуальних законів щодо подібності правовідносин важливо встановити критерії її визначення.

Спільність, подібність або тотожність рис слід визначати відповідно до елементів правовідносин, якими є їх суб`єкти, об`єкти та юридичний зміст, тобто взаємні права й обов`язки цих суб`єктів. Тому для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вживається термін «подібні правовідносини», зокрема пункту 1 частини другої статті 389 та пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України, таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

Оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників є основним, а два інші - додатковими, на що  вказує, зокрема, частина дев`ята статті 10 ЦПК України щодо можливості застосування аналогії закону, якщо правовідносини подібні саме за змістом.

Подібність спірних правовідносин, виявлену одночасно за трьома критеріями, можна кваліфікувати як тотожність цих відносин (однакового виду суб`єкти, однаковий вид об`єкта й однакові права та обов`язки щодо нього), що процесуальний закон не вимагає.

Задля гарантування юридичної визначеності Велика Палата Верховного Суду має відступати від попередніх висновків Верховного Суду лише за наявності для цього належної підстави. Так, вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути: вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин у певній сфері або їх правового регулювання.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вказав на необхідність відступити від висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21), вказавши, що відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Тому належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Однак у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21), відмовляючи в задоволенні позову, Велика Палата Верховного Суду, з урахуванням установлених судами попередніх інстанцій обставин справи, а саме наявності невиконаного основного зобов`язання, існування чинного договору іпотеки, умови якого позивачем не оспорюються, виходила з того, що права позивача не порушено, оскільки іпотека виникла до ухвалення державним виконавцем постанови про накладення арешту та заборони на предмет іпотеки, заборона на предмет іпотеки також була вже накладена на предмет іпотеки для забезпечення прав іпотекодержателя, який і задовольнив свої вимоги за рахунок заставленого майна. Заявлені позивачем вимоги про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності не впливають і не можуть вплинути на права позивача щодо права на предмет іпотеки.

Тобто обставини цієї справи не є подібними до обставин справи, що перебуває на розгляді у Великій Палаті Верховного Суду. А тому підстав для відступу від цих висновків не встановлено.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу банку необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua, на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.